Je overweegt om een vastgoedinvestering te doen, maar je vraagt je af of je via de vennootschap of als privépersoon gaat kopen. En hoe kan je de financiering het beste aanpakken? Een vraag die we bij Bookies.finance regelmatig krijgen van ambitieuze ondernemers. Het antwoord is genuanceerd, maar de privé-aankoop heeft in veel gevallen fiscale voordelen die je niet mag negeren.

Waarom privé vastgoed kopen vaak voordeliger is

Als je vastgoed koopt als privépersoon en het later verkoopt met winst, betaal je in België in principe geen belasting op de meerwaarde – op voorwaarde dat het om ‘normaal beheer van privévermogen’ gaat. Koop je daarentegen met je vennootschap, dan wordt de meerwaarde belast aan het vennootschapsbelastingtarief (25%).

Ook bij verhuur zijn er verschillen. Verhuur je privé aan particulieren? Dan worden je huurinkomsten forfaitair belast via het kadastraal inkomen, wat doorgaans voordeliger uitpakt dan de effectieve belasting in je vennootschap.

Een pand dat in je vennootschap zit, kan moeilijker verkocht worden. Een koper moet dan de aandelen overnemen en krijgt geen hypotheek op het pand, wat voor particulieren vaak een struikelblok is.

De hybride aanpak: privé kopen met vennootschapsmiddelen

De vraag is niet altijd ‘of-of’. Je kunt namelijk vastgoed privé aankopen én toch je vennootschap inzetten voor financiering. Hieronder de slimste technieken:

1. Rekening-courant optimaliseren

Heb je een positieve rekening-courant (je vennootschap ‘schuld’ aan jou)? Gebruik dit bedrag voor je aankoopsom of renovatiekosten. Dit is geen belastbaar inkomen, maar gewoon jouw geld dat je terugneemt.

2. Dividend of tussentijds dividend

Een dividend of een tussentijds dividend laat je toe om op strategische momenten geld uit je vennootschap te halen voor je vastgoedproject. Hou rekening met de roerende voorheffing!

3. De doordachte managementvergoeding

Door je managementvergoeding structureel te verhogen en te spreiden, bouw je privévermogen op. In combinatie met een goed loon‑ en dividendbeleid versterk je je persoonlijke vermogen zodat je vastgoedfinanciering makkelijker wordt.

4. Lening van de vennootschap aan privé

Je kan een marktconforme lening afsluiten bij je eigen vennootschap. Documenteer de voorwaarden goed en betaal een correcte rente; die rente is voor de vennootschap een opbrengst, maar de totale kost kan lager liggen dan bij een bank, die rente is voor je vennootschap een belastbare opbrengst, maar vaak nog steeds fiscaal interessanter dan directe aankoop via de vennootschap.

5. De kracht van een IPT met wedersamenstellingskrediet

De allerbelangrijkste techniek om je vastgoed te financieren, zelfs wanneer je privé koopt, is via je Individuele Pensioentoezegging (IPT). Met een IPT spaar je als bedrijfsleider via je vennootschap een aanvullend pensioen op. Dat kapitaal kan je via een wedersamenstellingskrediet al voordien gebruiken. Een verzekeraar stelt je tot 80 à 100 % van het toekomstige eindkapitaal ter beschikking voor een vastgoedproject. Je vennootschap blijft ondertussen de premies storten. Je betaalt privé enkel de interest, die vaak fiscaal aftrekbaar is. Met de juiste verzekeraar kun je dus vandaag al investeren, terwijl je vennootschap de afbetalingen draagt.

Wanneer vastgoed via je vennootschap wél slim is

Er zijn scenario’s waarin kopen via de vennootschap wél zinvol is:

• Bij professioneel vastgoed dat je zelf gebruikt voor je activiteiten
• Wanneer je vennootschap veel liquiditeiten heeft die je niet wil onttrekken
• Bij kortetermijnprojecten met ontwikkelingspotentieel.
• Ook gesplitste aankopen (blote eigendom privé, vruchtgebruik in de vennootschap) kunnen interessant zijn, maar vragen een degelijke planning.

Maak een geïnformeerde keuze

De optimale structuur hangt af van je persoonlijke situatie, je tijdshorizon en je bredere vermogensstrategie. Wij zien dat ondernemers die vastgoed privé kopen maar slim gebruikmaken van vennootschapsmiddelen, vaak het beste van beide werelden combineren.

Wil je weten welke aanpak voor jouw specifieke situatie het meest voordelig is? Plan een optimalisatiegesprek met een Bookies-adviseur. We bekijken je huidige financiële situatie, je vastgoedambities en ontwerpen een fiscaal slimme strategie die zowel je privé- als vennootschapsvermogen maximaal laat groeien.

Plan je strategie-call binnen 48 uur →